החזר מס רכישה ברכישת קרקע שאינה בנויה – מדריך מקיף

מבוא: מס רכישה בישראל

מס רכישה הוא מס המוטל על כל אדם הרוכש זכות במקרקעין בישראל. מס זה מוסדר במסגרת חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 ותקנותיו. זהו מס עקיף המשולם למדינה בעת רכישת נכסי מקרקעין, והוא נגזר משווי העסקה.

שיעורי מס הרכישה משתנים בהתאם לסוג הנכס הנרכש. במקרה של רכישת דירות מגורים, שיעורי המס תלויים במספר הדירות שבבעלות הרוכש ובמחיר הדירה. אך כאשר מדובר ברכישת מקרקעין שאינם בנויים, קרי קרקע, חלים כללים אחרים לגמרי.

הבסיס החוקי למס רכישה בקרקע

על פי סעיף 2(1) לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974, שיעור המס ברכישת מקרקעין שאינם בנויים (קרקע) הוא 6% מסך שווי העסקה. כך למשל, אם רכשתם קרקע בשווי של 500,000 ש"ח, מס הרכישה שתידרשו לשלם הוא 30,000 ש"ח

אולם, המחוקק קבע הקלה שמאפשרת לרוכשי קרקע העומדים בתנאים מסוימים לקבל החזר חלקי של מס הרכישה ששילמו. הקלה זו נועדה לתמרץ בנייה למגורים ולעודד ניצול יעיל של קרקעות.

התנאים לקבלת החזר 1/6 ממס הרכישה

לפי תקנה 2(1א) לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974, רוכשי קרקע יכולים לקבל החזר בגובה שישית (1/6) ממס הרכישה ששילמו אם יענו על שני תנאים מצטברים:

1. תכנית בנייה קיימת – נרכשה קרקע שהייתה לגביה תכנית בנייה המתירה לבנות על הקרקע דירת מגורים אחת לפחות.
2. קבלת היתר בנייה – הרוכשים קיבלו היתר לבניית דירת מגורים אחת לפחות על הקרקע בתוך שנתיים (24 חודשים) ממועד הרכישה
3. תנאי נוסף – תשלום מס הרכישה לא הותר בניכוי לצורכי מס הכנסה

יש לציין כי במקרים מיוחדים נקבעו הוראות לעניין אופן חישוב תקופת 24 החודשים. למשל, בתקופת מגפת הקורונה, נקבע שהתקופה שמיום 22.3.20 ועד ליום 2.5.20 לא תבוא בספירת 24 החודשים, וזאת אם התקופה נגמרת בין התאריכים 22.3.20-2.7.20

הבסיס החוקי להחזר המס

הבסיס החוקי להחזר מס הרכישה נמצא בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, ובפרט בתקנה 2(1א) לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974

התקנה קובעת:

"על אף האמור בפסקה (1), במכירת זכות במקרקעין, שמתקיימים לגביה התנאים המפורטים להלן, תוחזר לרוכש שישית ממס הרכישה ששילם לפי פסקה (1), ובלבד שהמס לא הותר בניכוי לפי פקודת מס הכנסה: (א) במועד המכירה היתה לגביה תכנית כמשמעותה בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 המתירה בניה של דירה אחת לפחות המיועדת לשמש למגורים; (ב) ניתן לגביה היתר לפי חוק התכנון והבניה האמור, לבנית דירה אחת לפחות המיועדת לשמש למגורים, בתוך 24 חודשים מיום המכירה."

פירוט סוגים שונים של מקרים בהם חל ההחזר

בהוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מספר 2/2025 שפורסמה על ידי רשות המסים, הובהרו מקרים שונים בהם חלה הזכאות להחזר מס רכישה:

1. רכישת קרקע ריקה – כשהרוכש קונה קרקע ריקה שעליה יש תכנית בנייה למגורים, ומוצא היתר בנייה בתוך 24 חודשים.
2. רכישת דירה קיימת להריסה – הוראת הביצוע הבהירה שהתקנה חלה גם במקרה בו רוכש רוכש דירה במטרה להרוס את הדירה הקיימת ולבנות תחתיה דירה חדשה
3. רכישת קרקע כמלאי – ההוראה מחילה את ההטבה גם במקרה של רכישת קרקע כמלאי עסקי
4. רכישת קרקע עם היתר בנייה קיים – התקנה חלה גם במקרים בהם המוכר הוציא את היתר הבנייה, בכפוף לכך שההיתר בתוקף ביום המכירה
5. קרקע בייעוד מעורב – במקרה של קרקע בייעוד מעורב, ההחזר יינתן ביחס למס ששולם בגין רכיב המגורים בלבד
6. רכישה על ידי מספר רוכשים – ניתן לקבל את ההחזר גם במקרה שמספר רוכשים פועלים יחד על בסיס הסכם שיתוף וייחוד

המשמעות הכספית של ההחזר

ההחזר של שישית (1/6) ממס הרכישה ששולם, משמעותו שהמס האפקטיבי יורד מ-6% ל-5% משווי העסקה. במונחים כספיים, מדובר בהחזר של 1% משווי הרכישה

לדוגמה:

• קרקע נרכשה במחיר של 1,000,000 ש"ח.
• מס הרכישה המקורי ששולם הוא 60,000 ש"ח (6%).
• ההחזר יהיה 10,000 ש"ח (1/6 מ-60,000 ש"ח).
• מס הרכישה האפקטיבי יהיה 50,000 ש"ח (5%).

סכום ההחזר עשוי להגיע לעשרות אלפי שקלים, בהתאם לשווי העסקה

תהליך הגשת הבקשה להחזר מס רכישה

לקבלת החזר מס הרכישה, יש לפעול כדלקמן:

1. הגשת בקשה לתיקון שומה – יש להגיש למנהל מס שבח בקשה לתיקון שומה לפי סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין, באמצעות טופס 7085
2. צירוף מסמכים תומכים – הבקשה צריכה להיות מפורטת ומנומקת ולכלול את כל המסמכים התומכים בטענתכם
3. בדיקת הבקשה – מחלקת שומה במיסוי מקרקעין תבדוק את הבקשה ואת המסמכים המצורפים
4. קבלת ההחזר – לאחר אישור הבקשה, ההחזר יופקד לחשבון הבנק שצוין בבקשה, בצירוף ריבית והצמדה

המסמכים הנדרשים להגשת הבקשה

להגשת בקשה להחזר מס רכישה על קרקע יש לצרף את המסמכים הבאים:

1. טופס 7085 – בקשה לתיקון שומה לפי סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין
2. העתק מהסכם הרכישה – הסכם המכר המלא של הקרקע.
3. אישור על תשלום מס הרכישה – הוכחה לתשלום המס.
4. העתק מתכנית הבנייה – תכנית הבנייה המאושרת לבניית דירת מגורים על הקרקע.
5. העתק מהיתר הבנייה – היתר הבנייה שהתקבל בתוך 24 חודשים ממועד הרכישה.
6. פרטי חשבון בנק – לצורך העברת ההחזר

טופס 7085 – בקשה לתיקון שומה

טופס 7085 הוא הטופס הרשמי להגשת בקשה לתיקון שומה במיסוי מקרקעין. הוא מורכב ממספר חלקים:

1. פרטי זיהוי – פרטי מגיש הבקשה, פרטי הנכס ופרטי העסקה.
2. מהות הבקשה – הסבר מפורט על מהות הבקשה לתיקון השומה.
3. סכום המס – טבלה המפרטת את סכום המס ששולם ואת הסכום המבוקש להחזר.
4. נימוקים – פירוט הנימוקים לבקשה ואסמכתאות משפטיות.
5. נספחים – רשימת המסמכים המצורפים לבקשה

יש להקפיד למלא את כל סעיפי הטופס כולל טבלת "סכום המס", ולהגיש את הטופס ואת המסמכים הנלווים למשרד מיסוי מקרקעין האזורי

לוחות זמנים וסמכויות

קיימים מספר לוחות זמנים חשובים שיש לשים לב אליהם:

1. קבלת היתר בנייה – יש לקבל את היתר הבנייה בתוך 24 חודשים ממועד הרכישה. זוהי תקופה קשיחה שלא ניתנת להארכה, למעט מקרים חריגים כגון תקופת הקורונה
2. תיקון שומה – לפי סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין, ניתן להגיש בקשה לתיקון שומה בתוך 4 שנים מיום שנקבעה השומה
3. השגה על שומה – ניתן להגיש השגה על שומת מס רכישה בתוך 30 יום מיום קבלת הודעת השומה, באמצעות טופס 7013

חישוב ההחזר ואופן קבלתו

ההחזר מחושב כשישית (1/6) ממס הרכישה ששולם. בפועל, זה מפחית את שיעור המס מ-6% ל-5% משווי העסקה.

לאחר אישור הבקשה לתיקון שומה, ההחזר יועבר ישירות לחשבון הבנק של מגיש הבקשה, בתוספת ריבית והצמדה על פי חוק

תהליך קבלת ההחזר כולל:

1. עדכון פרטי חשבון בנק – יש לעדכן את פרטי חשבון הבנק במערכת של רשות המסים
2. אימות החשבון – לאחר אימות החשבון על ידי הבנק, החשבון יעודכן במערכת מיסוי מקרקעין.
3. העברת ההחזר – החזרי המס יועברו לחשבון המעודכן

זמן הטיפול בבקשות להחזר מס רכישה עשוי להימשך בין 60 ל-90 יום ממועד קבלת כל המסמכים הנדרשים

פטורים והקלות נוספות

מלבד ההחזר של שישית ממס הרכישה, קיימים פטורים והקלות נוספים במיסוי מקרקעין:

1. פטור לנכים – נכים בדרגת נכות של 100% או של 90% ברגליים, זכאים לפטור חלקי ממס רכישה.
2. פטור לעולים חדשים – עולים חדשים זכאים להקלות מסוימות במס רכישה.
3. מדרגות מס מופחתות לדירה יחידה – רוכשי דירה יחידה זכאים למדרגות מס מופחתות.
4. הקלות בפריסת תשלומים – ניתן לבקש פריסת תשלומים של מס הרכישה במקרים מסוימים.

השגה על שומת מס רכישה

במקרה של אי הסכמה עם שומת מס הרכישה, ניתן להגיש השגה:

1. מועד ההשגה – יש להגיש את ההשגה בתוך 30 יום מיום קבלת הודעת השומה.
2. אופן ההגשה – ההשגה מוגשת באמצעות טופס 7013, באופן מסודר, מפורט ומנומק.
3. דיון בהשגה – המגיש יזומן לדיון במשרדי מיסוי מקרקעין.
4. קבלת החלטה – תינתן תגובה מנומקת בכתב בתוך 8 חודשים (או 12 חודשים במקרים חריגים) ממועד הגשת ההשגה
5. ערר – אם גם לאחר ההשגה אין הסכמה, ניתן להגיש ערר לוועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי.

החזר מס רכישה במקרים מיוחדים

קיימים מקרים מיוחדים נוספים בהם ניתן לקבל החזר מס רכישה:

1. ביטול עסקה – במקרה של ביטול הסכם מכר כדין, ניתן לקבל החזר של מס הרכישה ששולם
2. שומה עצמית מוגזמת – אם הצהרתם על שווי גבוה מדי בשומה העצמית, ניתן לבקש תיקון השומה והחזר מס.
3. טעות בחישוב – במקרה של טעות בחישוב המס, ניתן לבקש תיקון והחזר
4. קרקע לא מפותחת – קרקעות "קפואות" שאין להן שימוש או פיתוח, עשויות להיות פטורות ממס רכישה

עדכון הוראת ביצוע 2/2025

בהוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מספר 2/2025 שפורסמה לאחרונה, הובהרו נקודות חשובות נוספות:

1. היתר חפירה ודיפון – בפרויקטים גדולים ומורכבים, קבלת היתר חפירה ודיפון לבניין מגורים תיחשב כקבלתו של היתר בנייה כמשמעותו בתקנה. כלומר, ניתן לקבל את ההחזר גם על סמך היתר חפירה ודיפון, ולא רק עם קבלת היתר בנייה מלא
2. תחולת התקנה – התקנה חלה במקרים רבים ומגוונים של רכישת זכויות במקרקעין, לרבות רכישת דירה קיימת להריסה ובנייה מחדש, רכישת קרקע כמלאי, ורכישת קרקע עם היתר בנייה קיים.
3. ייעוד מעורב – במקרה של קרקע בייעוד מעורב, ההחזר יינתן רק ביחס למס ששולם בגין רכיב המגורים.
4. תנאים להכרה בהיתר חפירה ודיפון – כדי שהיתר חפירה ודיפון ייחשב כהיתר בנייה, יש להגיש את הבקשה להיתר הבנייה העיקרי בתוך 24 חודשים מיום המכירה, והבנייה צריכה להתבצע ברציפות.

טיפים מעשיים ועצות מומחים

מומחים בתחום המיסוי והנדל"ן ממליצים:

1. פנייה לייעוץ מקצועי – מומלץ להתייעץ עם עורך דין מיסוי מקרקעין מנוסה שיסייע בהגשת הבקשה להחזר מס
2. הקפדה על לוחות זמנים – חשוב להקפיד על קבלת היתר הבנייה בתוך 24 חודשים ממועד הרכישה, שכן זוהי תקופה קשיחה שלא ניתנת להארכה.
3. ניהול יעיל של הבקשה להיתר – יש להתחיל בהליכי בקשת היתר הבנייה מוקדם ככל האפשר, כדי להספיק לקבלו בתוך פרק הזמן הקבוע.
4. הגשת בקשה מנומקת – הבקשה לתיקון שומה צריכה להיות מנומקת היטב ומלווה בכל המסמכים הרלוונטיים
5. מעקב אחר הבקשה – חשוב לעקוב אחר הטיפול בבקשה ולספק מידע נוסף במידת הצורך.

סיכום והמלצות

החזר מס רכישה בגובה שישית (1/6) ממס הרכישה ששולם על קרקע הוא הטבה משמעותית שניתנת לרוכשים העומדים בתנאים המפורטים בחוק. ההחזר מפחית את נטל המס מ-6% ל-5% משווי העסקה, ויכול להסתכם בעשרות אלפי שקלים.

על מנת לקבל את ההחזר, עליכם:

1. לעמוד בתנאים – רכישת קרקע עם תכנית בנייה למגורים וקבלת היתר בנייה בתוך 24 חודשים.
2. להגיש בקשה מסודרת – הגשת בקשה לתיקון שומה (טופס 7085) עם כל המסמכים הנדרשים.
3. להתייעץ עם מומחים – פנייה לייעוץ מקצועי מעורך דין מיסוי מקרקעין או רואה חשבון המתמחה בתחום.

הוראת הביצוע החדשה 2/2025 הרחיבה את התנאים להכרה בזכאות להחזר, כולל ההכרה בהיתר חפירה ודיפון כהיתר בנייה במקרים מסוימים, וכן הבהירה כי ההטבה חלה במגוון רחב של מקרים, כגון רכישת דירה להריסה ובנייה מחדש ורכישת קרקע כמלאי.

ההחזר מהווה תמריץ לניצול יעיל של קרקעות ולבנייה למגורים, ומטרתו לעודד פיתוח נדל"ן למגורים בישראל. זכרו כי בכל מקרה של ספק, מומלץ להתייעץ עם מומחה מיסוי שיוכל לספק מענה מקצועי ומותאם לנסיבות הספציפיות של כל מקרה.