שוק הנדל"ן בישראל ידע תנודות רבות בעשורים האחרונים, כאשר מחירי הדיור נמצאים במגמת עלייה מתמשכת. בניסיון להתמודד עם מצב זה ולהגביר את היצע הדירות למגורים, חוקק בשנת 2017 חוק מס ריבוי דירות. מטרת החוק הייתה לעודד בעלי דירות מרובות למכור את נכסיהם ובכך להגדיל את היצע הדירות בשוק ולהוריד מחירים.
עיקרי החוק קבעו כי בעלי שלוש דירות ומעלה יחויבו במס שנתי בשיעור של 1% משווי הדירה השלישית ומעלה, כאשר הסכום מוגבל ל-18,000 שקלים בשנה לדירה. החוק עורר ביקורת רבה וויכוח ציבורי נרחב, ובסופו של דבר בוטל על ידי בית המשפט העליון בשנת 2017 בשל פגמים בהליך החקיקה.
למרות ביטולו, השפעת החוק על שוק הנדל"ן הייתה משמעותית, גם אם קצרת טווח. בתקופה שבין חקיקת החוק לביטולו, נרשמה עלייה במספר הדירות שהוצעו למכירה על ידי משקיעים. זאת, מתוך רצון להימנע מתשלום המס החדש. כתוצאה מכך, נרשמה האטה מסוימת בקצב עליית מחירי הדיור, אם כי לא ירידת מחירים משמעותית כפי שקיוו מובילי החוק.
מעבר להשפעה הישירה על מחירי הדיור, החוק השפיע גם על שוק השכירות. החשש מפני המס הוביל חלק מבעלי הדירות להעלות את מחירי השכירות בניסיון לפצות על ההוצאה הצפויה. תופעה זו הובילה לעלייה מסוימת במחירי השכירות בטווח הקצר.
ביקורת נוספת על החוק טענה כי הוא פוגע דווקא במשקיעים קטנים ובינוניים, שרואים בנדל"ן אפיק השקעה לטווח ארוך, בעוד שמשקיעים גדולים יכולים למצוא דרכים להתחמק מהמס. כמו כן, נטען כי החוק עלול לפגוע בהיצע הדירות להשכרה, שכן משקיעים רבים מעדיפים להחזיק בדירות כנכס מניב להשכרה.
למרות ביטול החוק, הדיון הציבורי שהוא עורר הוביל לחשיבה מחודשת על דרכים לטיפול במשבר הדיור. ממשלות ישראל המשיכו לחפש פתרונות חלופיים, כגון תוכניות להגדלת היצע הדירות, מיסוי דיפרנציאלי על רכישת דירות להשקעה, ותמריצים לבנייה באזורי הביקוש.
בהשוואה בינלאומית, מדינות רבות מתמודדות עם סוגיות דומות של עליית מחירי דיור ומחפשות פתרונות דרך מיסוי או רגולציה. למשל, בקנדה הוטל מס על דירות ריקות בערים מסוימות, ובניו זילנד נאסרה רכישת בתים קיימים על ידי זרים.
לסיכום, אף שחוק מס ריבוי דירות בוטל זמן קצר לאחר חקיקתו, השפעתו על שוק הנדל"ן הישראלי הייתה משמעותית. הוא העלה לסדר היום הציבורי את הצורך בפתרונות יצירתיים למשבר הדיור ואת המורכבות של התערבות ממשלתית בשוק חופשי. האתגר של איזון בין הרצון להוריד מחירים לבין שמירה על זכויות הקניין ועידוד השקעות ממשיך להעסיק את קובעי המדיניות בישראל גם כיום.
ככל שהדיון בנושא הדיור ממשיך להתפתח, ברור כי פתרון אמיתי ובר-קיימא למשבר הדיור בישראל ידרוש גישה רב-מערכתית, הכוללת לא רק מיסוי, אלא גם תכנון ארוך טווח, הגדלת היצע הקרקעות, ייעול הליכי תכנון ובנייה, ושיפור התשתיות והתחבורה הציבורית.
