מס שבח ומס רכישה הם שני מיסים מרכזיים בעסקאות נדל"ן בישראל. הבנת המשמעות והשלכות של מיסים אלו חיונית לכל מי שמתכנן לרכוש או למכור נכס. במאמר זה נסביר בפירוט על שני המיסים הללו.
מס שבח:
- הגדרה: מס שבח מוטל על המוכר בעת מכירת זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין. המס מחושב על הרווח (השבח) שנוצר בין מחיר הרכישה למחיר המכירה.
- מי חייב במס: כל מוכר זכות במקרקעין, בין אם מדובר באדם פרטי או בחברה.
- שיעור המס:
- לגבי יחידים: המס מחושב באופן לינארי, כאשר על חלק השבח עד 1.1.2014 חל מס בשיעור של עד 25%, ועל חלק השבח מ-1.1.2014 ואילך חל מס בשיעור של עד 25% או מס שולי, לפי הגבוה מביניהם.
- לגבי חברות: שיעור מס החברות הרגיל (כיום 23%).
- פטורים והקלות:
- פטור לדירת מגורים מזכה: ניתן למכור דירת מגורים בפטור ממס שבח אחת ל-18 חודשים, בכפוף לתנאים מסוימים.
- פטור לדירה יחידה: בעלי דירה יחידה יכולים למכור אותה בפטור ממס שבח ללא מגבלת זמן, בכפוף לתקרת שווי.
- פטור חלקי לדירות ירושה.
- הוצאות מוכרות: ניתן לנכות מהשבח הוצאות כגון שכר טרחת עו"ד, מתווך, שיפורים בנכס ועוד.
מס רכישה:
- הגדרה: מס רכישה הוא מס המוטל על רוכש זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין.
- מי חייב במס: כל רוכש זכות במקרקעין, בין אם מדובר באדם פרטי או בחברה.
- שיעור המס: שיעור המס משתנה בהתאם לסוג הנכס ומטרת הרכישה:
- לדירת מגורים יחידה: מדרגות מס מ-0% עד 10% (נכון לשנת 2024).
- לדירה שאינה יחידה: מדרגות מס מ-8% עד 10%.
- לנכסים שאינם דירת מגורים: 6%.
- הקלות:
- עולים חדשים זכאים להקלות במס רכישה ברכישת דירה ראשונה.
- נכים ונפגעי פעולות איבה זכאים להקלות מסוימות.
- מועד תשלום: יש לשלם את מס הרכישה תוך 60 יום מיום העסקה.
נקודות חשובות נוספות:
- דיווח: חובה לדווח על עסקת מקרקעין תוך 30 יום מיום העסקה.
- קנסות: אי דיווח או אי תשלום במועד עלולים לגרור קנסות וריביות.
- תכנון מס: ניתן לבצע תכנון מס חוקי כדי להפחית את נטל המס, למשל באמצעות פיצול עסקאות או שימוש בפטורים.
- שומה עצמית: הנישום מגיש שומה עצמית, אך רשות המיסים רשאית לבדוק ולתקן אותה.
- השגה וערעור: אם אינכם מסכימים עם שומת המס, ניתן להגיש השגה ואף לערער לבית המשפט.
לסיכום, מס שבח ומס רכישה הם מרכיבים משמעותיים בכל עסקת נדל"ן. חשוב להכיר את הכללים והפטורים הרלוונטיים ולתכנן את העסקה בהתאם. מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין או יועץ מס מנוסה לפני ביצוע עסקאות נדל"ן משמעותיות.
