סעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, הוא אחד הסעיפים המרכזיים והחשובים ביותר בחוק זה. הסעיף עוסק בפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה, ומהווה כלי משמעותי בתכנון מס בעסקאות נדל"ן. להלן פירוט מעמיק של הסעיף:
- מהי דירת מגורים מזכה?
סעיף 49(א) מגדיר "דירת מגורים מזכה" כדירה שבבעלות או בחכירת יחיד, ששימשה בעיקרה למגורים באחת מהתקופות הבאות:
- ארבע שנים לפחות מיום שהייתה לדירת מגורים.
- 80% מהתקופה שבשלה מחושב השבח.
- תנאי הפטור העיקרי
סעיף 49ב(1) קובע את התנאי המרכזי לפטור: מוכר זכאי לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה אחת לכל 18 חודשים.
- מגבלות על הפטור
א. תקרת שווי: החל מ-1.1.2014, הפטור מוגבל לתקרה של 4.5 מיליון ש"ח. על החלק העולה על סכום זה יחול מס שבח.
ב. מספר הדירות: המוכר לא מכר בארבע השנים שקדמו למכירה דירת מגורים אחרת בפטור ממס.
- פטור לדירה יחידה
סעיף 49ב(2) מעניק פטור מלא ממס שבח למוכר דירה יחידה, בתנאים הבאים:
- הדירה היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור.
- המוכר הוא תושב ישראל, או תושב חוץ שאין לו דירה במדינת תושבותו.
- המוכר לא מכר דירה אחרת ב-18 החודשים שקדמו למכירה.
- פטור חלקי לדירה שאינה יחידה
סעיף 49ה מאפשר פטור חלקי במכירת דירה שאינה יחידה, אם תמורתה משמשת לרכישת דירה אחרת תוך 12 חודשים.
- פטור לדירת ירושה
סעיף 49ב(5) מעניק פטור מיוחד במכירת דירה שהתקבלה בירושה, בתנאים מסוימים.
- הגבלות על שימוש בפטור
- סעיף 49ג מגביל את השימוש בפטור למוכרים שהם תושבי ישראל או תושבי חוץ שאין להם דירה במדינת תושבותם.
- סעיף 49ד מונע שימוש בפטור אם הדירה התקבלה במתנה בפטור ממס בתקופה של 3 שנים לפני המכירה.
- חישוב לינארי מוטב
החל מ-1.1.2014, במכירת דירת מגורים מזכה שאינה פטורה ממס, יחול "חישוב לינארי מוטב" על השבח הריאלי:
- החלק שנצבר עד 1.1.2014 – פטור ממס.
- החלק שנצבר מ-1.1.2014 ואילך – חייב במס בשיעור של עד 25%.
- הוראת שעה (2021-2024)
קיימת הוראת שעה המאפשרת מכירת דירה שלישית ומעלה בפטור חלקי, בתנאים מסוימים, כדי לעודד מכירת דירות ולהגדיל את היצע הדירות בשוק.
- חובת דיווח
גם אם המכירה פטורה ממס לפי סעיף 49, עדיין קיימת חובת דיווח על העסקה לרשויות המס תוך 30 יום.
סיכום: סעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין מהווה כלי חשוב בתכנון מס בעסקאות נדל"ן. הוא מאפשר למוכרי דירות ליהנות מפטור ממס שבח בתנאים מסוימים, ובכך מקל על מכירת דירות ומעודד את שוק הנדל"ן. עם זאת, הסעיף מורכב ומכיל תנאים ומגבלות רבים, ולכן מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין או יועץ מס לפני כל עסקה משמעותית.
