בשנים האחרונות, התחדשות עירונית הפכה לנושא מרכזי בשוק הנדל"ן הישראלי. שני המסלולים העיקריים להתחדשות עירונית הם פינוי-בינוי ותמ"א (תוכנית מתאר ארצית) 38. למרות שמטרתם דומה – שיפור וחידוש מבנים ישנים – יש הבדלים משמעותיים ביניהם. בואו נבחן את ההבדלים העיקריים:
- היקף הפרויקט:
- פינוי-בינוי: מדובר בפרויקט רחב היקף הכולל הריסה מוחלטת של מבנים ישנים ובניית שכונה או מתחם חדש במקומם.
- תמ"א 38: מתמקדת בחיזוק ושיפור של בניין בודד, בדרך כלל ללא הריסה מלאה (למעט תמ"א 38/2).
- מספר יחידות הדיור:
- פינוי-בינוי: בדרך כלל מגדיל משמעותית את מספר יחידות הדיור במתחם.
- תמ"א 38: מוסיפה מספר מצומצם של יחידות דיור לבניין הקיים.
- תהליך אישור:
- פינוי-בינוי: דורש אישור של תוכנית בניין עיר (תב"ע) חדשה, תהליך שעשוי להימשך שנים.
- תמ"א 38: מאפשרת הליך מזורז יחסית, כיוון שהיא מבוססת על תוכנית מתאר ארצית קיימת.
- הסכמת דיירים:
- פינוי-בינוי: נדרשת הסכמה של לפחות 80% מבעלי הדירות במתחם.
- תמ"א 38: נדרשת הסכמה של 100% מבעלי הדירות בבניין (למעט מקרים מיוחדים).
- מימון:
- פינוי-בינוי: לרוב ממומן על ידי יזמים פרטיים, אך יכול לקבל גם תמיכה ממשלתית.
- תמ"א 38: בדרך כלל ממומן על ידי יזמים פרטיים ללא מעורבות ממשלתית ישירה.
- מטרה עיקרית:
- פינוי-בינוי: מטרתו העיקרית היא התחדשות עירונית מקיפה וציפוף עירוני.
- תמ"א 38: המטרה המקורית הייתה חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, אך הורחבה לכלול גם שיפור ומודרניזציה של מבנים.
- זכויות בנייה:
- פינוי-בינוי: מאפשר תוספת משמעותית של זכויות בנייה, כולל הגדלת שטחי הדירות הקיימות.
- תמ"א 38: מוגבל יותר בזכויות הבנייה הנוספות, אם כי עדיין מאפשר הרחבה מסוימת.
- השפעה על הסביבה:
- פינוי-בינוי: משנה באופן דרמטי את פני השכונה או האזור.
- תמ"א 38: ההשפעה מוגבלת יותר ומתמקדת בבניין הספציפי.
- משך הביצוע:
- פינוי-בינוי: פרויקטים אלו עשויים להימשך שנים רבות מתחילתם ועד סיומם.
- תמ"א 38: בדרך כלל מתבצע בזמן קצר יותר, לעיתים תוך שנה-שנתיים.
- תוקף:
- פינוי-בינוי: אין מגבלת זמן על יישום התוכנית.
- תמ"א 38: הייתה אמורה להסתיים ב-2022, אך הוארכה. עתידה לא ודאי ותלוי בהחלטות ממשלתיות.
לסיכום, בעוד ששני המסלולים מיועדים לשפר ולחדש את המרקם העירוני, הם נבדלים בהיקף, בתהליכי האישור, במטרות הספציפיות ובהשפעתם על הסביבה העירונית. בחירה בין השניים תלויה בגורמים רבים, כולל מצב המבנה, מיקומו, רצון הדיירים והמדיניות העירונית והממשלתית.
