שכר טרחה עורך דין מקרקעין הוא אחת השאלות הראשונות שעולות כשמחליטים לקנות או למכור דירה. ההצעות שמתקבלות שונות מאוד זו מזו, ולא תמיד ברור מה עומד מאחורי כל מספר. במאמר נסביר ממה מורכב שכר הטרחה בעסקת מכר דירה, אילו שירותים הוא אמור לכלול, ומה כדאי לבדוק לפני שחותמים על הסכם שכר טרחה.
שכר טרחה עורך דין מקרקעין – למה בכלל צריך עורך דין בעסקת דירה?
עסקת מכר דירה היא בדרך כלל העסקה הכספית הגדולה ביותר שאדם עושה. עורך הדין אחראי על החלקים המשפטיים שלה: בדיקת מצב הזכויות בנכס, ניסוח הסכם המכר וניהול המשא ומתן עליו, הגנה על הכסף ששולם עד לרישום, דיווח לרשויות המס ורישום הזכויות על שם הקונה.
כל צד בעסקה מיוצג בדרך כלל על ידי עורך דין משלו. עורך הדין של המוכר מגן על האינטרסים של המוכר, ועורך הדין של הקונה מגן על הקונה. לכן לא מומלץ להסתפק בעורך דין אחד לשני הצדדים.
איך מחושב שכר הטרחה בעסקת מכר דירה?
אין תעריף אחד שקבוע בחוק לעסקאות יד שנייה, ושכר הטרחה נקבע בהסכמה בין הלקוח לעורך הדין. בפועל, נפוצות שתי שיטות עיקריות:
- אחוז ממחיר העסקה – שכר הטרחה מחושב כאחוז מהתמורה, לעיתים עם סכום מינימום. בשיטה הזו השכר עולה ככל שמחיר הדירה גבוה יותר.
- סכום קבוע (פיקס) – סכום שנקבע מראש לכל העסקה, בלי קשר למחיר הדירה. שיטה זו נותנת ודאות, אבל חשוב לבדוק מה בדיוק נכלל בה.
בשתי השיטות יש לבדוק אם הסכום הנקוב כולל מע”מ או שהמע”מ יתווסף עליו.
מה משפיע על גובה שכר הטרחה?
- מורכבות הנכס: זכויות שאינן רשומות בטאבו, נכס בחכירה מרשות מקרקעי ישראל או נכס שרשום בחברה משכנת.
- משכנתא אצל המוכר או משכנתא חדשה של הקונה, שמחייבות תיאום מול הבנקים.
- חריגות בנייה, עיקולים, הערות או ירושה שלא הוסדרה.
- מספר הצדדים בעסקה, ומועדי תשלום ומסירה מורכבים.
- היקף הטיפול במיסוי, למשל בדיקת זכאות לפטור ממס שבח או תכנון מס רכישה.
מה שכר הטרחה אמור לכלול?
לפני שמשווים בין הצעות, חשוב לוודא שכולן מתייחסות לאותו היקף שירות. הצעה זולה יותר עלולה לא לכלול שלבים שתצטרכו לשלם עליהם בנפרד. שירות מלא בעסקת מכר כולל בדרך כלל:
- בדיקת נסח טאבו או אישור זכויות, ובדיקת מצב תכנוני בסיסי של הנכס.
- ניסוח הסכם המכר או בדיקתו, וניהול משא ומתן מול עורך הדין של הצד השני.
- ליווי בחתימה ורישום הערת אזהרה לטובת הקונה.
- תיאום מול הבנקים בעניין משכנתא קיימת או חדשה.
- דיווח העסקה לרשות המסים (מיסוי מקרקעין) וטיפול בשומה.
- קבלת אישורים מהעירייה ומרשות המסים, ורישום הזכויות על שם הקונה.
למידע נוסף על הבדיקות לפני רכישה, ראו את המאמר בדיקות מקדמיות לפני רכישת דירה יד שנייה.
עלויות שאינן חלק משכר הטרחה
מעבר לשכר הטרחה יש הוצאות נלוות: אגרות רישום בלשכת רישום המקרקעין, הוצאות לקבלת מסמכים ואישורים, ולעיתים שמאי או מודד. כדאי לבקש שההצעה תפרט אילו הוצאות כלולות ואילו ישולמו בנפרד.
שכר טרחה ברכישת דירה מקבלן
ברכישת דירה מקבלן המצב שונה. הקונה נדרש לרוב לשלם גם לעורך הדין של הקבלן, בגין רישום הזכויות וטיפולים נוספים. החוק מגביל את הסכום שמותר לקבלן לדרוש מהקונה בעניין זה. את המגבלה ומשמעותה הסברנו במאמר על הגבלת שכר הטרחה לעורך הדין של הקבלן. מעבר לכך, הקונה משלם לעורך הדין שמייצג אותו עצמו, שתפקידו לבדוק את החוזה ואת הבטוחות ולנהל משא ומתן על נספח השינויים.
דוגמה מעשית
זוג שמוכר דירה קיבל שתי הצעות. ההצעה הראשונה הייתה סכום קבוע נמוך, אבל לא כללה טיפול בהסרת המשכנתא הקיימת ובקבלת האישורים לרישום. ההצעה השנייה הייתה גבוהה יותר וכללה את כל השלבים עד סיום הרישום. אחרי שהזוג חישב את התוספות, התברר שההפרש בין ההצעות קטן בהרבה ממה שנראה בהתחלה. המסקנה: משווים היקף שירות, לא רק מחיר.
מה לבדוק לפני שחותמים על הסכם שכר טרחה
- האם ההסכם כתוב ומפרט את השירותים הכלולים.
- האם המחיר כולל מע”מ והוצאות.
- מה קורה אם העסקה לא יוצאת לפועל, וכמה משלמים בשלב כזה.
- מתי משלמים: מקדמה בחתימה, יתרה בסיום, או לפי שלבים.
- האם עורך הדין מכיר את סוג הנכס ואת האזור, ובמיוחד את רשויות המקרקעין הרלוונטיות.
מי שמתלבט איך לבחור עורך דין לעסקה יכול להיעזר במאמר איך לבחור עורך דין מקרקעין.
שאלות נפוצות
האם יש תעריף שכר טרחה קבוע בחוק לעסקת יד שנייה?
לא. בעסקאות יד שנייה שכר הטרחה נקבע בהסכמה בין הלקוח לעורך הדין, ולכן כדאי לקבל הצעה מפורטת בכתב.
האם הקונה והמוכר יכולים להיות מיוצגים על ידי אותו עורך דין?
לרוב לא מומלץ. לקונה ולמוכר יש אינטרסים מנוגדים, וכל צד צריך מי שמגן עליו בלבד.
מתי משלמים את שכר הטרחה?
זה תלוי בהסכם. מקובל לשלם חלק בחתימה על הסכם המכר ואת היתרה בהמשך, אבל אפשר לקבוע גם חלוקה אחרת.
האם שכר טרחה נמוך הוא תמיד חיסכון?
לא בהכרח. אם ההצעה לא כוללת שלבים חיוניים, כמו רישום הזכויות, ייתכן שתשלמו עליהם בנפרד או שהם יתעכבו.
לסיכום
שכר טרחה עורך דין מקרקעין צריך להיבחן לפי מה שהוא כולל, ולא רק לפי המספר בשורה התחתונה. הצעה מפורטת, הסכם כתוב והבנה של שלבי העסקה יחסכו הפתעות בהמשך. מי שמעוניין בליווי משפטי במכירה או ברכישה של דירה יד שנייה יכול לפנות, למשל, למשרד אביטן עורכי דין, המלווה רוכשים ומוכרים בעסקאות מקרקעין.
האמור במאמר הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי. לבחינת נסיבות המקרה הספציפי מומלץ להתייעץ עם עורך דין.
צילום: Jakub Żerdzicki מתוך Unsplash
