ההבדלים בין תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2

תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. התכנית נולדה מתוך הצורך להתמודד עם העובדה שמבנים רבים בישראל נבנו לפני שנת 1980, מועד בו נכנסו לתוקף תקנות מחמירות יותר לבנייה עמידה בפני רעידות אדמה. עם הזמן, התכנית התפתחה לשני מסלולים עיקריים: תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2. שני המסלולים נועדו לחזק ולשדרג מבנים קיימים, אך כל אחד מהם מציע גישה שונה לפתרון הבעיה.

תמ"א 38/1: חיזוק ושדרוג מבנים קיימים תמ"א 38/1 מתייחסת לחיזוק ושדרוג מבנים קיימים, ללא הריסתם. במסגרת מסלול זה, המבנה הקיים מחוזק כדי לעמוד ברעידות אדמה, ולעיתים קרובות משודרגת גם תשתית המבנה. כחלק מהפרויקט, הקבלן המבצע יכול להוסיף קומות נוספות למבנה ולהרחיב את הדירות הקיימות, בתמורה לזכויות בנייה נוספות שמאפשרות לו לממן את עלויות החיזוק.

יתרונות תמ"א 38/1:

1. שימור המבנה הקיים: הדיירים נשארים בדירותיהם במהלך רוב זמן הביצוע, ולא נדרשים לעבור דירה.
2. שדרוג מיידי: הדיירים מקבלים שדרוגים לדירותיהם (כגון מרפסות, ממ"דים, מעלית ועוד) מבלי לוותר על נכסיהם.
3. זמני ביצוע קצרים יחסית: מכיוון שאין צורך בהריסת המבנה, זמני הביצוע קצרים יותר מאשר בתמ"א 38/2.

חסרונות תמ"א 38/1:

1. מגבלות בנייה: קשה להוסיף כמות גדולה של דירות חדשות, מאחר והבניין הקיים מגביל את פוטנציאל ההרחבה.
2. התמודדות עם מבנה ישן: למרות החיזוקים והשדרוגים, עדיין מדובר במבנה ישן שעבר התאמות.

תמ"א 38/2: פינוי-בינוי והריסת מבנים קיימים תמ"א 38/2 מתייחסת להריסת מבנים קיימים ולבנייתם מחדש. במסגרת מסלול זה, המבנה הקיים נהרס לחלוטין ובמקומו נבנה מבנה חדש העומד בתקנים המחמירים ביותר. זהו פתרון מקיף יותר שמאפשר לשדרג באופן משמעותי את איכות המגורים והתשתיות.

יתרונות תמ"א 38/2:

1. בניין חדש לחלוטין: הדיירים מקבלים דירות חדשות בבניין חדש העומד בכל התקנים המודרניים.
2. ניצול מלא של זכויות הבנייה: הקבלן יכול לבנות מבנה חדש עם יותר קומות ודירות, מה שמגדיל את רווחיות הפרויקט.
3. תשתיות חדשות: כל תשתיות הבניין, כגון מערכות חשמל, מים וביוב, הן חדשות ומודרניות.

חסרונות תמ"א 38/2:

1. זמני ביצוע ארוכים: מכיוון שמדובר בהריסה ובנייה מחדש, התהליך ארוך יותר בהשוואה לתמ"א 38/1.
2. פינוי דיירים: הדיירים נדרשים לעזוב את דירותיהם לתקופת הבנייה ולעבור לדיור חלופי.

סיכום שני מסלולי התמ"א מציעים פתרונות שונים לחיזוק ושדרוג מבנים ישנים. הבחירה בין תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2 תלויה במגוון גורמים, כולל מצב המבנה הקיים, רצון הדיירים, וגובה הזכויות הניתנות לקבלן. בעוד שתמ"א 38/1 מציעה פתרון מהיר יחסית ללא פינוי הדיירים, תמ"א 38/2 מציעה מבנה חדש לחלוטין שמבטיח עמידות ואיכות גבוהה יותר לטווח הארוך.