החתימה על הסכם מכר דירה היא רק תחילת הדרך. לפעמים אחד הצדדים מאחר בתשלום, לא מפנה את הדירה בזמן או מנסה לסגת מהעסקה. במצבים כאלה עולה השאלה מה קורה בהפרת הסכם מכר דירה ואילו תרופות עומדות לצד הנפגע. במאמר נסביר את ההבדל בין הפרה יסודית ללא יסודית, מהו פיצוי מוסכם, ומתי אפשר לבטל את ההסכם או לדרוש את קיומו.
הפרת הסכם מכר דירה – מה קובע החוק?
התרופות בשל הפרת חוזה מוסדרות בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל”א-1970. לפי החוק, הצד הנפגע זכאי לבחור בין אכיפת החוזה לבין ביטולו, ובנוסף לכך, או במקום זה, לתבוע פיצויים. הבחירה תלויה בסוג ההפרה ובנסיבות.
הפרה יסודית לעומת הפרה שאינה יסודית
הפרה יסודית
הפרה יסודית היא הפרה שאדם סביר לא היה מתקשר בחוזה אילו ראה אותה מראש, או הפרה שהצדדים קבעו בחוזה שהיא יסודית. בהסכמי מכר מקובל לקבוע במפורש אילו סעיפים הם יסודיים, למשל מועדי התשלום, מסירת החזקה והעברת הזכויות. בהפרה יסודית הצד הנפגע רשאי לבטל את ההסכם בלי לתת ארכה, בתוך זמן סביר מרגע שנודע לו על ההפרה.
הפרה שאינה יסודית
בהפרה שאינה יסודית הצד הנפגע צריך בדרך כלל לתת לצד המפר ארכה לקיום החוזה. רק אם ההפרה לא תוקנה בתוך הארכה, אפשר לבטל את ההסכם, בכפוף לחריגים שבחוק.
התרופות העיקריות בהפרת הסכם מכר
- אכיפה – דרישה שהצד המפר יקיים את ההסכם, למשל שהמוכר יעביר את הדירה. בעסקאות מקרקעין אכיפה היא תרופה נפוצה, כי לכל דירה ייחוד משלה.
- ביטול – סיום ההסכם והשבת המצב לקדמותו: המוכר מחזיר את הכסף, והקונה מחזיר את החזקה אם קיבל אותה.
- פיצויים – פיצוי על הנזק שנגרם בגלל ההפרה. אפשר לתבוע פיצויים בנוסף לאכיפה או לביטול.
מהו פיצוי מוסכם?
ברוב הסכמי המכר יש סעיף פיצוי מוסכם, שקובע סכום קבוע (לרוב אחוז ממחיר העסקה) שהצד המפר ישלם בהפרה יסודית. היתרון: הנפגע לא צריך להוכיח את גובה הנזק. החוק מאפשר לבית המשפט להפחית את הפיצוי המוסכם אם נקבע בלי יחס סביר לנזק שניתן היה לצפות בעת החתימה. לכן חשוב לקבוע שיעור הגיוני ולא מופרז.
מה עושים כשהצד השני מפר את ההסכם?
- לבדוק את ההסכם – מה נקבע על הסעיף שהופר, האם הוא מוגדר כיסודי, ומה התרופות שנקבעו.
- לתעד – לשמור את כל ההתכתבויות, האישורים ותאריכי התשלומים.
- לשלוח התראה בכתב – במקרים רבים זה צעד חיוני, ובהפרה שאינה יסודית הוא גם הדרך לתת ארכה.
- להחליט על התרופה – אכיפה, ביטול או פיצוי. ההחלטה צריכה להתקבל בזמן סביר, כי שיהוי עלול לפגוע בזכות לבטל.
- לבחון הליך משפטי – אם אין פתרון בהסכמה.
חלק מהעקרונות משותפים גם לחוזים מסחריים. ראו את המאמר הפרת חוזה מסחרי: צעדים ראשונים לפני תביעה.
דוגמה מעשית
קונה איחר בכמה ימים בתשלום שני לפי הסכם המכר. המוכר הודיע מיד על ביטול ההסכם ודרש את הפיצוי המוסכם. בבחינת ההסכם התברר שהסעיף מוגדר כיסודי, אבל האיחור היה קצר והקונה שילם מיד עם קבלת ההתראה. במקרים כאלה בתי המשפט בוחנים גם את חובת תום הלב בהפעלת זכות הביטול. הדוגמה ממחישה שהגדרת סעיף כיסודי אינה סוף פסוק, ושכדאי לפעול בזהירות לפני הודעת ביטול.
שאלות נפוצות
האם אפשר לבטל הסכם מכר דירה בלי סיבה?
לא. הסכם מכר חתום הוא חוזה מחייב. ביטול בלי עילה עלול להיחשב בעצמו הפרה, ולחייב בפיצויים.
כמה זמן יש לבטל את ההסכם אחרי הפרה?
החוק דורש לבטל בתוך זמן סביר מרגע שנודע על ההפרה. שיהוי ארוך עלול לפגוע בזכות הביטול.
האם הפיצוי המוסכם הוא הסכום היחיד שאפשר לקבל?
זה תלוי בניסוח ההסכם. לעיתים אפשר לתבוע במקום הפיצוי המוסכם פיצוי על נזק מוכח. יש לבחון את הסעיף הספציפי.
מה קורה לכסף ששולם אם ההסכם בוטל?
ככלל, בביטול כל צד משיב למשנהו את מה שקיבל, בכפוף לקיזוז פיצויים אם נקבע שמגיעים כאלה.
לסיכום
הפרת הסכם מכר דירה מחייבת פעולה מהירה אבל זהירה: בדיקת ההסכם, התראה בכתב ובחירה נכונה של התרופה. הבנת ההסכם עוד לפני החתימה, כפי שהסברנו במאמר כיצד לקרוא ולהבין חוזה מכר דירה, מצמצמת מחלוקות. מי שנתקל בהפרה של הסכם מכר ומעוניין בבחינה משפטית יכול לפנות, למשל, למשרד אביטן עורכי דין.
האמור במאמר הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי. לבחינת נסיבות המקרה הספציפי מומלץ להתייעץ עם עורך דין.
צילום: Wesley Tingey מתוך Unsplash
