חריגות בנייה נפוצות מאוד בדירות יד שנייה: מרפסת שנסגרה, חדר שנוסף על הגג, מחסן שהפך ליחידת דיור. הדירה נראית גדולה ומרווחת יותר, אבל חלק ממנה לא אושר בהיתר. במאמר נסביר מה הסיכון לקונה שרוכש דירה עם חריגות בנייה, איך בודקים את הנושא לפני החתימה ואיך אפשר להתמודד איתו בהסכם המכר.
מהן חריגות בנייה?
חריגת בנייה היא בנייה או שימוש שאינם תואמים להיתר הבנייה שניתן לנכס או לתוכנית החלה עליו. היא יכולה להיות תוספת שטח שנבנתה בלי היתר, שינוי חזית, פיצול דירה, או שימוש בשטח שלא לייעודו, למשל מגורים במחסן או במקלט.
דוגמאות נפוצות
- סגירת מרפסת שלא אושרה.
- תוספת חדר או מבנה על הגג או בחצר.
- הפיכת חניה, מחסן או מרתף לשטח מגורים.
- פיצול דירה לשתי יחידות בלי היתר.
- הריסת קירות תומכים או שינויים במעטפת הבניין.
מה הסיכון לקונה בדירה עם חריגות בנייה?
חריגות בנייה “צמודות” לנכס ולא רק לבעלים שבנה אותן. לכן מי שקונה דירה עם חריגה עלול לרשת גם את הבעיה. הסיכונים העיקריים הם:
- הליכי אכיפה – הרשויות רשאיות לנקוט הליכים בגין בנייה או שימוש בלי היתר, ובכלל זה צו הריסה, צו הפסקת שימוש וקנסות.
- שימוש חורג נמשך – כשמדובר בשימוש בלתי חוקי שנמשך, גם הבעלים החדש שממשיך בשימוש עלול לשאת באחריות.
- קשיים במשכנתא – שמאי הבנק מעריך בדרך כלל רק את השטח החוקי, ולכן סכום ההלוואה עשוי להיות נמוך מהצפוי.
- מחיר לא מוצדק – הקונה עלול לשלם על מטרים שאינם חוקיים ואולי ייהרסו.
- קשיים בהיתרים עתידיים – חריגות קיימות עלולות לעכב בקשה להיתר חדש או השתתפות בפרויקט התחדשות עירונית.
איך בודקים חריגות בנייה לפני רכישה?
- עיון בתיק הבניין במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית, כולל ההיתר המקורי והתוכניות שאושרו.
- השוואה בין התוכניות למצב בפועל – רצוי באמצעות מהנדס, אדריכל או שמאי.
- בדיקת הליכי אכיפה פתוחים – לברר בעירייה ובוועדה המקומית אם יש תיקים, צווים או קנסות נגד הנכס.
- בדיקת התוכנית החלה על המגרש – כדי להבין אם אפשר להכשיר את החריגה בעתיד. הסבר על כך במאמר מהי תב”ע.
- בדיקת נסח הטאבו וצו הבית המשותף – כדי לוודא שהשטח שנבנה אינו שייך לרכוש המשותף.
איך מתמודדים עם חריגות בנייה בהסכם המכר?
כשמתגלה חריגה, אין זה אומר בהכרח שצריך לוותר על הדירה. אפשר לטפל בנושא בהסכם המכר בכמה דרכים:
- הצהרה מפורשת של המוכר על החריגות הידועות לו, כדי שהקונה ידע בדיוק מה הוא רוכש.
- התאמת המחיר למצב החוקי של הנכס.
- שיפוי – התחייבות של המוכר לשפות את הקונה בגין הליכים או קנסות שנובעים מתקופת בעלותו.
- הכשרת החריגה לפני העסקה, אם אפשר, או התניית חלק מהתשלום בהכשרתה.
על בדיקות נוספות שכדאי לבצע לפני קנייה ניתן לקרוא במאמר רכישת דירה יד 2: הבדיקות הנסתרות.
דוגמה מעשית
זוג התעניין בדירת גג עם חדר נוסף על הגג. בבדיקת תיק הבניין התברר שהחדר לא קיבל היתר. השמאי של הבנק לא כלל את החדר בהערכת השווי, והמשכנתא שאושרה הייתה נמוכה מהמתוכנן. בעקבות הבדיקה הזוג ניהל משא ומתן על המחיר, ובהסכם נוסף סעיף שיפוי לטובתו. הבדיקה המוקדמת מנעה הפתעה אחרי החתימה.
שאלות נפוצות
האם המוכר חייב לגלות לקונה על חריגות בנייה?
חובת תום הלב במשא ומתן מחייבת את המוכר לגלות פרטים מהותיים הידועים לו. יחד עם זאת, הקונה צריך לבצע בדיקות בעצמו ולא להסתמך רק על המוכר.
האם אפשר לקבל משכנתא על דירה עם חריגות בנייה?
לרוב כן, אבל השמאי של הבנק מתייחס בדרך כלל רק לשטח החוקי, ולכן סכום ההלוואה עלול להיות נמוך יותר.
האם חריגה ישנה כבר “התיישנה”?
לא בהכרח. בנייה ישנה ושימוש שנמשך עלולים עדיין לחשוף את הבעלים להליכים, ולכן חשוב לבדוק כל מקרה לגופו.
האם אפשר להכשיר חריגת בנייה?
לפעמים. זה תלוי בתוכנית החלה על המגרש, בזכויות הבנייה שנותרו ובהסכמות שכנים. בדיקה עם אדריכל ועורך דין תאפשר להבין אם זה אפשרי ובאיזו עלות.
לסיכום
חריגות בנייה אינן סיבה אוטומטית לוותר על דירה, אבל הן מחייבות בדיקה מקדימה וטיפול מסודר בהסכם המכר. מי שרוכש או מוכר דירה עם חריגות ומעוניין בליווי משפטי יכול לפנות, למשל, למשרד אביטן עורכי דין.
האמור במאמר הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי. לבחינת נסיבות המקרה הספציפי מומלץ להתייעץ עם עורך דין.
צילום: Stefan Lehner מתוך Unsplash
