אחרי החתימה על הסכם המכר והעברת רוב הכסף, נשאר שלב שנראה טכני אבל הוא קריטי: השגת האישורים ורישום הזכויות על שם הקונה. בלי אישור עירייה לטאבו, אישורי מיסים ושטר מכר חתום, אי אפשר להשלים את העסקה. במאמר נעבור על המסמכים הנדרשים לסגירת עסקת מכר דירה, מי אחראי לכל אחד מהם ואיפה העסקאות נתקעות בדרך כלל.
למה צריך אישורים לסגירת העסקה?
לשכת רישום המקרקעין (הטאבו) לא רושמת העברת בעלות לפני שהוצגו לה אישורים שהמיסים והחובות הקשורים לנכס שולמו או הוסדרו. האישורים האלה מגינים על המדינה ועל הרשות המקומית, אבל גם על הקונה: הם מוודאים שהנכס עובר אליו נקי מחובות של המוכר.
אישור עירייה לטאבו
אישור העירייה (המכונה גם “אישור לטאבו”) הוא מסמך שמנפיקה הרשות המקומית ובו היא מאשרת שאין חובות לרשות בגין הנכס. כדי לקבל אותו המוכר צריך לסלק את כל החובות לרשות שנוגעים לנכס, ובהם ארנונה, אגרות ותשלומי חובה נוספים. במקרים מסוימים נדרש גם לטפל בהיטל השבחה לפני הנפקת האישור.
מי אחראי להשיג את אישור העירייה?
לרוב ההסכם מטיל את האחריות על המוכר, שכן החובות הם שלו. בפועל עורך הדין של המוכר מגיש את הבקשה ומלווה אותה עד לקבלת האישור.
אישורי רשות המסים
כל עסקת מקרקעין מדווחת לרשות המסים (מיסוי מקרקעין). לרישום נדרשים אישורים שמראים שהמיסים הוסדרו:
- אישור מס שבח – מאשר שהמוכר שילם את מס השבח או שהעסקה פטורה ממנו.
- אישור מס רכישה – מאשר שהקונה שילם את מס הרכישה החל עליו.
על הדיווח עצמו כתבנו במאמר דיווח עסקת מקרקעין לרשויות המיסים.
שטר מכר ומסמכים נוספים
- שטר מכר – המסמך הרשמי שמוגש לטאבו לרישום העברת הבעלות, חתום בידי הצדדים ומאומת בידי עורך דין.
- מסמכי הסרת משכנתא – אם הנכס משועבד, נדרש מכתב סילוק ומסמכים לביטול המשכנתא.
- נסח טאבו עדכני – לבדיקה שלא נרשמו עיקולים או הערות חדשות מאז החתימה.
- ייפוי כוח – לרוב ניתן בחתימה, כדי שעורך הדין יוכל להשלים את הרישום.
נכסים שלא רשומים בטאבו
כאשר הזכויות רשומות ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת, התהליך שונה: נדרש אישור זכויות מהגוף המנהל, לעיתים הסכמה להעברה, והעברת הרישום בספרים שלו. ההבדלים הוסברו במאמר מה ההבדל בין טאבו לחברה משכנת.
שלבי סגירת העסקה – בקצרה
- דיווח העסקה לרשות המסים לאחר החתימה.
- תשלום מס רכישה על ידי הקונה ומס שבח (אם חל) על ידי המוכר.
- סילוק חובות לרשות המקומית וקבלת אישור עירייה.
- סילוק משכנתא של המוכר וביטול השעבוד.
- הגשת שטר המכר והאישורים ללשכת רישום המקרקעין.
- קבלת נסח טאבו מעודכן שבו הקונה רשום כבעלים.
איפה עסקאות נתקעות?
- חובות ישנים לעירייה או היטל השבחה שלא היה צפוי.
- עיקול או הערה שנרשמו על הנכס.
- אי התאמה בין פרטי הנכס בטאבו לבין המצב בפועל.
- עיכוב בשומת מס השבח או מחלוקת על גובה המס.
דוגמה מעשית
במכירת דירה התברר בשלב בקשת אישור העירייה שנותר חוב ישן בגין תקופה שבה הדירה הושכרה. המוכר טען שהחוב של השוכר. הרשות לא הנפיקה את האישור עד לסילוק החוב, והרישום התעכב. בסוף המוכר שילם את החוב ופעל לגבות אותו מהשוכר. בדיקה מוקדמת של מצב החובות הייתה חוסכת את העיכוב.
שאלות נפוצות
כמה זמן לוקח לקבל אישור עירייה?
זה משתנה בין רשויות ותלוי בכך שאין חובות פתוחים. כדאי לבקש את האישור מוקדם ככל האפשר.
האם הקונה יכול להירשם בטאבו לפני שהמוכר שילם מס שבח?
לא. הרישום דורש אישור שמס השבח הוסדר. לכן נהוג להבטיח בהסכם את הכספים הדרושים לכך.
מה קורה אם יש עיקול על הדירה?
יש להסיר את העיקול לפני הרישום, לרוב באמצעות סילוק החוב מתוך התמורה. חשוב לבדוק נסח טאבו עדכני לפני כל תשלום.
מי משלם את אגרת הרישום בטאבו?
הנושא נקבע בהסכם המכר. ברוב העסקאות הקונה נושא באגרות הרישום על שמו.
לסיכום
סגירת עסקת מכר דורשת תיאום בין העירייה, רשות המסים, הבנקים ולשכת רישום המקרקעין. ניהול מסודר של האישורים מקצר את הדרך לרישום הזכויות על שם הקונה. לליווי עסקת מכר עד הרישום ניתן לפנות, למשל, למשרד אביטן עורכי דין.
האמור במאמר הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי. לבחינת נסיבות המקרה הספציפי מומלץ להתייעץ עם עורך דין.
צילום: Markus Spiske מתוך Unsplash
